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如何確定房屋評估價值時點

有利性

司法實踐中，案件的具體情況千差萬別，有些案件無法確定合同解除時間，在起初訴求的時候，一開始也是要求繼續履行的，原告（申請人）后變更為解除合同、賠償房屋差價損失等。

類似這種情況下，認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，宜將原告（申請人）變更請求的時間確定為評估價值時點。

房屋質量缺陷損失的定義

房屋質量缺陷損失是指房屋的實體、功能、環境等不符合國家相應標準或合同約定的要求導致的估價對象房地產的價值和正常房地產之前的差值。

房屋質量缺陷損失價格評估的基本方法

成本法

成本法是指根據技術鑒定結果或修復方案，按評估基準日的相關市場價格及費用水平，求取修復房屋質量缺陷所必需的各項費用之和的一種價格評估方法。公式為：

V=C1+C2+C3+C4-C5          

式中  V——房屋質量缺陷損失評估值；

C1——拆除工程費用；

C2——修繕工程費用；

C3——恢復工程費用；

     C4——直接經濟損失；（修復期間或修復后造成的經濟損失，如收益損失、周轉安置費用、相鄰房屋損壞補償等）

     C5——被拆除物殘值。（按市場回收價格確定）

該方法適用于可修復房屋質量缺陷損失的價格鑒定。

影響被征收房屋價值的因素包括哪些？

   （1）新舊程度：根據被征收房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好、損壞程度確定被征收房屋的新舊程度。

   （2）建筑面積及占地面積：根據證件記載確定被征收房屋的建筑面積及占地面積。

   （3）土地使用權：明確土地使用是屬于出讓、轉讓、劃撥還是租地等情況中的哪一種。

如何理解“附屬物價值”？

所謂附屬物，是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋并具有一定用途的附屬建筑物或構筑物。

作為房屋的附屬物一般具有以下特征：（1）依附于房屋而存在；（2）具有某種用途，且對于房屋來說是一種升值：（3）能計算其價值；（4）具有合法性。