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房屋質(zhì)量缺陷損失價格評估的思考

目前房屋質(zhì)量缺陷損失評估在房地產(chǎn)評估中仍屬于接觸機會較小的一個領域，因此對于其評估方法有待更深刻的探討。評估時應該考慮的因素，該因素的影響程度如何量化，目前行業(yè)規(guī)范尚未明確，期待有關(guān)和行業(yè)管理部門進行指導和規(guī)范，以進一步提高房地產(chǎn)估價水平。

房屋質(zhì)量鑒定哪些方面

1）擬對建筑物進行整體移位時。該情形必須進行詳細鑒定評估，給出移位時可能出現(xiàn)的問題，并提供相關(guān)整體移位建議。

2）建筑結(jié)構(gòu)本身出現(xiàn)明顯的建筑功能退化或有明顯的傾斜時。當建筑結(jié)構(gòu)出現(xiàn)裂縫、梁柱出現(xiàn)變形、樓板已經(jīng)出現(xiàn)漏筋、建筑結(jié)構(gòu)出現(xiàn)振動等情形時，可認為建筑結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯建筑功能退化。

房屋質(zhì)量缺陷損失價格評估的基本方法

市場比較法

市場比較法是指與類似房屋質(zhì)量缺陷進行比較，對其損失補償金額進行各項因素修正或調(diào)整的一種價格評估方法。公式為：

     V＝P×F1×F2×F3

式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

P——可比實例補償金額；

F1——補償情況修正系數(shù)；

F2——補償日期修正系數(shù)；

F3——缺陷狀況修正系數(shù)。

該方法主要適用于類似質(zhì)量缺陷的房屋質(zhì)量缺陷的房屋市場價值易于收集的房屋質(zhì)量缺陷損失的價格評估。

房屋完損等級評定原則：

   1、房屋完損等級的評定一般以幢為評定單位；

   2、房屋完損等級評定著眼于房屋使用管理，因此不涉及房屋原設計質(zhì)量、原使用功能和工業(yè)建筑的評定，房屋完損等級評定不應超出標準的適用范圍；

   3、房屋完損等級評定時，一般不進行結(jié)構(gòu)驗算；

   4、當所評定的房屋損壞程度超出嚴重損壞標準出現(xiàn)危險房屋時，應更換其它標準進行評定。